住宅ローン金利の基準

各金融機関は、住宅ローンの金利をどのようにして決定しているのでしょうか。

金融機関が住宅ローンの金利を決定するにあたっては、市場の金利に合わせて各機関が設定する「店頭金利」を基準としているのです。

住宅ローンの基準となる金利は、「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」の3つの基準金利から成り立っています。実際は、どの金融機関においても住宅ローンの金利に大差はなく、ほとんど横並びといえるでしょう。

しかし、住宅ローンは借り入れ額も大きく返済期間が長いので、わずかな金利の差が大きな金額の差になるのも事実です。

住宅ローンの金利について考えるにあたって、「財政投融資金利」という用語をしばしば目にします。「財政投融資金利」とは、旧大蔵省が担当してきた資金運用部が郵便貯金や年金等を原資として、公共事業等に対して融資する際の貸付金利のことです。この金利が何故住宅ローンと関係があるのでしょうか？

実は、住宅金融公庫は住宅ローンの融資金の原資を財政投融資金から借り入れています。よって、住宅金融公庫の住宅ローンの金利は、財政投融資金利に連動しているというわけです。

しかし、住宅公庫の住宅ローンの金利は、財政投融資金利よりも高いとは限りません。住宅金融公庫の借入原資の利率よりも低金利で住宅ローン利用者に貸出すために、国の一般会計から利子補給金が出ているのです。

ただし、住宅金融公庫は平成19年4月から「独立行政法人住宅金融支援機構」に変わったので注意しましょう。

変動金利型の住宅ローンには、「長期変動プライムレート」に連動したものがあります。「プライムレート」とは、銀行が企業にお金を融資する際に用いられる「最優遇貸し出し金利」のことです。

金融機関によって違いはありますが、変動金利型の住宅ローンは一般的にプライムレートをもとに、半年に1回見直しが行われています。

一方、住宅ローンの返済額については、5年毎に見直されているので、金利が変動してもその後5年間は住宅ローンの返済額は変わりません。年2回行われる金利見直しの際、金利動向に変化があった場合には、住宅ローンの返済額自体は変わらないのですが、元本と利息の比率が変化することになるのです。

ただし、住宅ローンの返済額が見直される際に、金利上昇があれば返済額が増加するケースもあるのですが、返済額の増加は1.25倍を上限としているようです。

「新短期プライムレート」というのは、市場金利に対し状況に応じて対応する「優遇金利」を指します。「新短期プライムレート」に1％上乗せしたものが住宅ローンの変動金利になります。

銀行は、一流企業などに1年以内の短期間でお金を貸す時の優遇金利として、「短期プライムレート」を導入していました。「短期プライムレート」は、1988年までは公定歩合に連動していましたが、1998年の金利自由化に伴い、状況に応じて変動するものとして導入されました。

「新短期プライムレート」は、公定歩合だけに連動していた従来のものよりも市場金利の状況に対応する性質が強くなっている優遇金利なのです。

住宅ローンの変動金利と「新短期プライムレート」には大きな関係があるので、住宅ローンを考える際に、「新短期プライムレート」についても知っておいて損はないでしょう。

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